Audyt Nieruchomości

Due diligence to kluczowy proces szczegółowej analizy nieruchomości, który pozwala sprawdzić jej stan prawny i zidentyfikować ryzyka związane z transakcją, wspierając bezpieczne podejmowanie decyzji inwestycyjnych.

Audyt prawny wspiera realizację różnych celów inwestora, takich jak: uzyskanie finansowania z banku, szczegółowa weryfikacja możliwości zagospodarowania nieruchomości oraz strukturyzacja transakcji, czy też minimalizacja ryzyka związanego z nabyciem nieruchomości.

Dzięki due diligence można lepiej przygotować się do transakcji, ocenić ryzyko oraz dostosować jej zakres do celów inwestora. Wiedza ta może uchronić przed istotnymi ryzykami lub powstrzymać przed podjęciem decyzji, która mogłaby mieć niekorzystne konsekwencje.

Poniższy przewodnik wskazuje kluczowe obszary do zbadania przed zakupem nieruchomości. Pamiętaj, że każda sytuacja jest inna, a przedstawione informacje są uproszczone i nie wyczerpują wszystkich aspektów prawnych. Pełne badanie prawne powinno być dopasowane do konkretnej transakcji.

Przejdźmy razem przez etapy badania nieruchomości, odkrywając kluczowe kwestie do analizy przed decyzją inwestycyjną.

jga@jga.com.pl

+48 (32) 257 17 79

Na pierwszym etapie sprawdzamy, czy zakup nieruchomości jest możliwy, jakie ryzyka wiążą się z transakcją oraz jak powstało prawo, które chcemy nabyć. Analizujemy, w jaki sposób obecny właściciel je zdobył i czy są jakiekolwiek ograniczenia w rozporządzaniu tym prawem.

Podstawa nabycia – każda z nich rządzi się swoimi… ryzykami. Dlatego warto wiedzieć którą z nich będziemy badać:

• sprzedaż;
• darowizna;
• nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa;
• aport nieruchomości do spółki;
• inne podstawy umowne.

Powstanie prawa do nieruchomości, również nierozerwalnie związane jest z pewnymi ryzykami. Prawo, które chcemy nabyć mogło powstać między innymi wskutek:

• reprywatyzacji;
• z mocy prawa (ex lege);
• zawarcia umowy;
• wywłaszczenia;
• innych zdarzeń (dziedziczenia itp.).

Ograniczenia w rozporządzaniu mogą wpłynąć na strukturę transakcji lub jej możliwość. Ważne do sprawdzenia kategorie to:

• ograniczenia podmiotowe o charakterze powszechnym (np. cudzoziemcy);
• ograniczenia umowne (pierwokup, odkupu, pierwszeństwo) – charakter indywidualny;
• ograniczenia przedmiotowe o charakterze powszechnym (np. nieruchomość rolna);
• ograniczenia korporacyjne, jeżeli stroną umowy jest spółka (mogą wynikać z umowy spółki i/lub z Kodeksu Spółek Handlowych).

Jeżeli po tym etapie będziemy zdecydowani na przeprowadzenie transakcji, to…

…warto zwrócić uwagę na prawa, jakie przysługują (lub mogą przysługiwać) innym niż właściciel osobom, niezależnie od jego woli (ograniczone prawa rzeczowe), czy granice nieruchomości są sporne, czy na nieruchomości nie znajdują się zanieczyszczenia, za które jako nabywca nieruchomości będziemy odpowiadać oraz czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej tak urządzony, że spełnia warunki działki budowlanej.

• spory dotyczące granic / postępowania rozgraniczeniowe;
• przekroczenie granicy przy budowie;
• spory sąsiedzkie;
• decyzje podziałowe i warunki z nich wynikające.

• służebności;
• hipoteki;
• użytkowanie wieczyste;
• inne prawa rzeczowe.

• odpowiedzialność za stan środowiska;
• koszty remediacji;
• przyszłe obowiązki właściciela.

• warunki działki budowlanej;
• służebności przejazdu;
• drogi wewnętrzne.

Po rozstrzygnięciu tych kwestii warto sprawdzić, czy cel zakupu nieruchomości jest możliwy do zrealizowania, dlatego…

jga@jga.com.pl

+48 (32) 257 17 79

…dlatego musimy zbadać ryzyka właściwe tylko dla tej nieruchomości, którą chcemy nabyć. Pamiętajmy, że każda nieruchomość jest inna i dlatego niektóre aspekty #DDNieruchomości są uniwersalne, a inne dopasowane do konkretnej transakcji. Ważne są kwestie wpływające na ryzyko i możliwości zagospodarowania nieruchomości.

Kwestie te wynikać mogą z ograniczeń obowiązujących na całej nieruchomości lub szerzej, na obszarze, na którym ta się znajduje, konieczności budowy lub przebudowy dróg publicznych oraz uwarunkowania planistyczne, determinujące przeznaczenie nieruchomości. więc pamiętać o następujących zagadnieniach:

• ochrona zabytków;
• zezwolenie na realizację inwestycji drogowej lub inne inwestycje publiczne;
• ochrona przyrody;
• specjalne strefy ekonomiczne;
• strefy ochronne (np. kolej, lotnisko);
• obszary zdegradowane;
• obszary rewitalizacji;
• tereny pogórnicze i poprzemysłowe.

• studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego / plany ogólne;
• miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, w tym zintegrowane plany inwestycyjne.

(art. 16 Ustawy o drogach publicznych).

Na tym etapie sprawdzamy, czy cel zakupu nieruchomości jest możliwy do osiągnięcia. Istnieje jednak kilka czynników, które decydują o tym, jak będziemy mogli z tej nieruchomości…

…korzystać. Tutaj duże znaczenie ma to, czy kupujemy nieruchomość niezabudowaną, dla której nie została wcześniej uzyskana decyzja uprawniająca do realizacji inwestycji, nieruchomość z taką decyzją, a może nieruchomość zabudowaną z obiektem przeznaczonym do rozbiórki lub przeciwnie – nieruchomość w pełni skomercjalizowaną.

Możliwości jest wiele, podobnie jak zagadnień, które na potrzeby konkretnej transakcji warto zbadać w toku #DDNieruchomości.

• decyzje środowiskowe;
• decyzje ustalające warunki zabudowy;
• zezwolenie na lokalizację zjazdu;
• pozwolenie na budowę;
• pozwolenie na użytkowanie.

Ryzyka związane z samowolą budowlaną lub samowolną (nielegalną) zmianą sposobu użytkowania nieruchomości.

Umowy zawarte przez dotychczasowego właściciela dotyczące korzystania z nieruchomości (np. najem, dzierżawa) oraz związane z nimi uprawnienia i ograniczenia.

Dokumentacja projektowa – nabycie praw autorskich przez poprzedniego właściciela i możliwość ich dalszego przeniesienia.

Przejście przez wszystkie etapy #DDNieruchomości pozwala na zaplanowanie procesu transakcyjnego, przygotowanie inwestycji i zarządzenie kluczowymi ryzykami.

Weryfikacja nieruchomości pod kątem przepisów VAT i możliwości optymalizacji.

Analizujemy, czy transakcja będzie podlegać podatkowi VAT i jakie stawki będą obowiązywać:

Zbadanie sytuacji podatkowej nieruchomości to kluczowy element przed podjęciem decyzji o inwestycji. Poprawne ustalenie rozliczeń w zakresie podatków pośrednich (VAT i PCC) pozwoli uniknąć nieprzewidzianych kosztów i problemów – zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu nieruchomość.

Od tego zależy, czy można zastosować zwolnienie z VAT czy należy zapłacić podatek;

Niektóre transakcje mogą korzystać z preferencyjnych warunków;

W zależności od charakteru nieruchomości i transakcji;

Mogą one wymagać tzw. korekty 10-letniej, która wpłynie na rozliczenia podatkowe;

W niektórych przypadkach może to być korzystniejsze rozwiązanie.

Jeżeli transakcja obejmuje kilka nieruchomości sprzedawanych razem wraz z innymi składnikami majątkowymi (np. umowami najmu, wyposażeniem), sprawdzamy możliwość potraktowania transakcji jako nabycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Takie zakwalifikowanie transakcji zmienia zasady rozliczania zarówno podatku VAT, jak i PCC, a także wpływa na podatki dochodowe. Może to oznaczać istotne oszczędności lub w przypadku błędnej kwalifikacji, dodatkowe obciążenia podatkowe.

Analizujemy, czy dotychczasowy właściciel prawidłowo rozliczał podatek od nieruchomości. Dzięki temu możecie Państwo oszacować realne koszty utrzymania nieruchomości po jej nabyciu i uniknąć niespodzianek ze strony urzędu skarbowego.

Zapewnienie nieruchomości dostępu do drogi publicznej jest jednym z kluczowych wymogów prawnych, od którego spełnienia zależy pozytywne rozstrzygnięcie wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę, a w konsekwencji możliwość realizacji zaplanowanej inwestycji budowlanej.

Karolina Sasak Radca prawny

Przeczytaj artykuł →

Pozytywne rozpatrzenie wniosku użytkownika wieczystego o nabycie nieruchomości ma charakter uznaniowy, tj. właściciel nieruchomości (Skarb Państwa bądź jednostka samorządu terytorialnego) może według własnego uznania decydować czy zgodzić się na sprzedaż nieruchomości, czy nie.

Michał Mrozik Starszy prawnik specjalista

Przeczytaj artykuł →

Jednym z kluczowych elementów, który powinien zostać sprawdzony przed podpisaniem umowy z deweloperem, jest to czy do realizowanej przez dewelopera inwestycji znajdują zastosowanie przepisy ustawy deweloperskiej, a jeśli tak, to czy deweloper działa zgodnie z przepisami tej ustawy.

Marta Ludwig Radca prawny

Przeczytaj artykuł →

• Jacek Olszewski Radca prawny, Partner założyciel
• Wojciech Kubis Radca prawny, Partner
• Marta Wołowiec-Wolny Radca prawny, Partner zarządzający
• Marta Ludwig Radca prawny
• Michał Mrozik Starszy prawnik specjalista
• Kamila Wnuk Radca prawny
• Jakub Lepiarz Radca prawny Doradca podatkowy

jga@jga.com.pl

+48 (32) 257 17 79

Galwas, Ginckaj, Morawiec, Olszewski, Stankiewicz Sp. p

ul. J. Kilińskiego 34, 40-062 Katowice

Wiśniewski, Sablik i Partnerzy S.K.A.

ul. J. Kilińskiego 30, 40-062 Katowice